调查研究和案例研究房子出租之后发生了火灾出租方要不要承担责任？我们了四个案例……

　　单位将自己的闲置房屋（含附属场地）对外出租，以取得租赁收入，这是一种很常见的经营行为。但出租方将房屋租出去后，是不是从此可以放任不管，在安全管理方面，还需承担哪些法律责任？本文主要探讨的是出租方在房屋消防安全管理领域应该承担的法律责任。

　　对于出租方消防安全管理法律责任的规定，在以下法律法规中有所提及（因笔者所在企业的地域特点，地方性法规仅包含江苏、安徽两省）：

　　第四十九条生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。

　　生产经营项目、场所发包或者出租给其他单位的，生产经营单位应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；生产经营单位对承包单位、承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。

　　第八条实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。

　　第四十四条建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定在租赁合同中明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内按照法律、法规、规章和合同约定履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。

　　第二十四条实行承包、租赁或者委托经营的，产权单位提供的建筑物应当符合消防安全要求，承包、承租或者受委托经营的单位应当在其使用、管理范围内履行消防安全责任。

　　综上所述，虽然《中华人民共和国消防法》未提及房屋租赁，但《中华人民共和国安全生产法》、公安部61号令以及省级地方性法规对此均有明确规定。简单梳理一下，在房屋租赁中，出租方主要应该承担以下法定消防安全责任：

　　3.出租方应当与承租方签订专门的安全生产管理协议，或者在租赁合同中约定各自的安全生产管理职责。

　　4.出租方应对承租方的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。尤其对消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施，出租方应实施统一管理。

　　为进一步了解出租方法定的消防安全责任在实际生产生活中到底应该如何体现，一旦发生事故后对出租方会怎么追责，笔者查阅了近几年来四起涉及房屋出租的较大及以上火灾（爆炸）事故案例的调查报告，梳理出了其中对出租方追责的主要内容。

　　2024年1月24日15时22分，江西省新余市渝水区佳乐苑小区临街商住综合楼发生特别重大火灾事故，造成39人死亡、9人受伤，直接经济损失4352.84万元。

　　《调查报告》对事故的定性为：一起因涉事房主违法违规改变商住综合楼地下一层用途用作出租经营，冷库建设施工单位违规建设冷库时起火，涉事建筑先天存在防火分隔重大缺陷，教育培训机构和宾馆违规经营，属地有关部门专业监管和行业管理失职缺位，地方党委政府安全领导责任落实不到位，导致的生产安全责任事故。

　　《调查报告》中认定出租方的责任如下：涉事房主擅自改变地下一层使用功能，多次将不符合消防安全条件的场所违规出租，特别是2024年1月6日同意佰烩香批发部建设冷库;对佳乐苑综合楼消火栓管网系统无水等长期存在的隐患未组织整改，未按规定及时组织拆除防盗网和广告牌。

　　对出租方的处理：（1）丰华地产原法定代表人陈冬生、其子陈建平（即房主）等10人涉嫌重大责任事故罪，被检察机关批捕。（2）行政处罚：对涉事房主的违法违规问题，建议由江西省人民政府组织有关部门依法依规处理。

　　2024年1月20日19时46分许，山东菏泽市鄄城县大埝镇王菜园村西北一非法生产窝点发生爆炸着火事故，造成7人死亡、1人受伤，直接经济损失989.85 万元。

　　经调查认定，菏泽鄄城非法生产窝点“1·20”事故是一起因非法生产3-氯丙炔引发的较大爆炸着火责任事故。

　　该非法生产窝点所处建筑为一独立院落，占地面积5692.32平方米，为菏泽达利工贸有限公司所有。2023年12月30日，达利公司将该院落出租给了该非法生产窝点。

　　《调查报告》认定出租方达利公司的责任如下：达利公司违法将厂房出租给不具备安全生产条件和相应资质的个人从事非法生产活动，未签订专门的安全生产管理协议，也未在租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；未对承租单位定期进行安全检查，未及时发现非法生产3-氯丙炔的行为。

　　《调查报告》对达利公司的处理建议：达利公司违法将厂房出租给不具备安全生产条件和相应资质的个人从事非法生产活动，未签订专门的安全生产管理协议，也未在租赁合同中约定各自的安全生产管理职责，建议按照《中华人民共和国安全生产法》第一百零三条的规定，由鄄城县应急局依法对其作出行政处罚。（《中华人民共和国安全生产法》第一百零三条：生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得；违法所得十万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足十万元的，单处或者并处十万元以上二十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上二万元以下的罚款；导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。生产经营单位未与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议或者未在承包合同、租赁合同中明确各自的安全生产管理职责，或者未对承包单位、承租单位的安全生产统一协调、管理的，责令限期改正，处五万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以下的罚款；逾期未改正的，责令停产停业整顿。）

　　2022年3月4日7时48分，哈尔滨罗曼蒂餐饮有限公司（位于香坊区中山路101号，原民航大厦售票处）在外墙角钢构件拆除过程中发生火灾事故，造成3人死亡，直接经济损失341.9万元。

　　该房产存在转租现象。房产的产权隶属于黑龙江省机场管理集团有限公司。2021年9月，黑龙江省机场管理集团有限公司将该建筑租赁给黑龙江满汉楼饮食有限公司与哈尔滨创宇酒店管理有限公司联合体，租赁期限20年。承租后，黑龙江满汉楼饮食有限公司与哈尔滨创宇酒店管理有限公司联合体又将该建筑租赁给哈尔滨罗曼蒂餐饮有限公司，租赁期为15年。

　　事故发生的主要原因是最终承租方哈尔滨罗曼蒂餐饮有限公司在对该建筑进行装修改造施工中，施工单位违规施工导致的。

　　《调查报告》没有追究二级出租方黑龙江满汉楼饮食有限公司与哈尔滨创宇酒店管理有限公司联合体的责任，对产权方的责任认定及处理建议如下：黑龙江省机场管理集团有限公司，对自有房产监管不到位，建议企业加强对资产管理人员的教育培训和出租房产的安全监管，在企业内部开展警示教育，做好企业安全自查。

　　2023 年 4 月 18 日 12 时 50 分，北京市丰台区靛厂新村 291号北京长峰医院发生重大火灾事故，造成 29 人死亡、42 人受伤，直接经济损失 3831.82 万元。

　　《调查报告》对事故的定性为：一起因事发医院违法违规实施改造工程、施工安全管理不力、日常管理混乱、火灾隐患长期存在，施工单位违规作业、现场安全管理缺失，加之应急处置不力，地方党委政府和有关部门职责不落实而导致的重大生产安全责任事故。

　　《调查报告》提及：2012 年 4 月，长峰医院公司租赁东楼及院落，按照合同约定负责租赁区域内的治安消防等工作。

　　经网上搜索得知，长峰医院出租方为北京亿丰通达投资管理公司，是一家民营企业。但《调查报告》通篇未提及出租方的责任。

　　类似的还有宁夏银川富洋烧烤店2023年“6.21”特别重大燃气爆炸事故，《调查报告》中有“自2011年起，富洋烧烤店实际控制人开始承租该房屋营业”的叙述，说明该房屋也是租赁经营，但《调查报告》通篇也未提及出租方的责任。

　　以上四起火灾（爆炸）事故案例，对出租方的法律责任追究各不相同。案例一追责最重，既追究了出租方的刑事责任，还进行了行政处罚。案例二略轻，没有追究刑事责任，只进行了行政处罚。案例三更轻，只相当于批评教育。案例四则未对出租方追责。

　　通过对以上四起火灾（爆炸）事故案例的分析，对于在事故中出租方应该承担的消防安全法律责任，我们似乎可以得出如下结论：

　　1.出租方的责任大小和事故发生及损失扩大的主要原因密切相关。例如，在案例一中，出租方违法违规改变商住综合楼地下一层用途用作出租经营，而事故正好就是在地下一层违规建设冷库时发生的。此外，由于出租方将该建筑分别租给多个承租方，对涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施没有履行统一管理责任，对综合楼消火栓管网系统无水等长期存在的隐患未组织整改，未按规定及时组织拆除防盗网和广告牌。因此，出租方对事故发生和损失扩大负有直接责任。而其它三个案例中，事故发生的直接原因均是承租方自身的问题，出租方对事故的发生和损失的扩大没有直接的责任，因而承担的事故责任相对小一些。

　　2.出租方的责任大小和是否正常履行法律赋予的责任密切相关。案例一和案例二的《调查报告》中均明确指出出租方全部或部分未履行前文笔者总结的四条出租方主要应该承担的法定安全责任，因而不同程度被追责。而案例三的《调查报告》只简单提了一句出租方“对自有房产监管不到位”，案例四则只字未提，我们只能猜测出租方应该是正常履责了，因而对出租方追责较轻甚至可以不予追责。

　　3.出租方的责任大小和分租与整租有一定关系。上述四个案例中，案例一属于分租，其它均为整租。2024年11月1日起施行的《江苏省生产经营单位安全风险管理条例》第18条规定“生产经营单位将其生产经营场所分割出租给其他生产经营单位从事生产、储存活动的，出租方应当按照规定进行统一协调、管理，在公共区域醒目位置公示生产经营场所内较大以上安全风险信息；承租方应当负责其承租部分的安全风险辨识、评估、管控和报告等工作，并将较大以上安全风险有关信息向出租单位书面通报。生产经营单位将其生产经营场所整体出租给一个生产经营单位从事生产、储存活动的，承租方应当负责生产经营场所安全风险的辨识、评估、管控和报告等工作”。也就是说，分割出租和整体出租，出租方承担的安全风险管理责任是不一样的。该条款相当于是对《安全生产法》第49条中存在争议的“统一”两个字做出了解释。虽然在这之前，法律法规没有明文规定分租和整租时出租方安全责任的区别，但相信事故调查组在调查时应该考虑了这些因素，这在上述几个案例的追责中体现得较为明显，案例一明显追责较重，其它则相对较轻。

　　通过以上分析，我们应该明白，出租方对自己出租的房屋绝不能“一租了之”，不闻不问，而应切实承担起出租方应该承担的法律责任，同时也应避免过度履责，造成不必要的人力、财力资源浪费。只有这样，在万一不幸发生火灾（爆炸）事故时，我们才能做到心中有底，处变不惊，从容应对，从而争取全身而退。